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2019-11-20 09:08:50 来源: 新华网
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????新华网北京11月15日电(王日晨) 在经济新常态下,产业地产如何突围?11月9日,在上海召开的2016 CIPC中国产业?园区大会,各界专家及企业代表围绕产业园区发展中的热点话题展开深入探讨及交流分享。

????合生商管前期项目管理中心总经理 陈祝全

????在合生商管前期项目管理中心总经理陈祝全看来,真正去做产业园区必须把产品以及复制的模式,包括金融这块的路径设定好,形成自我造血和挖掘培育复合型人才,这样探讨起来才是有意义的。

????自己制造产业内容

????没有核心竞争力,凭什么拿这么多地?客户为什么来?在这个问题上很多产业地产商也一直在思考。除了企业自身的资源之外,如何构建核心竞争力。当下有人说产品就是竞争力,也有人说服务环境是竞争力,还有人说是产业投资。

????“但是我们看来做产品是基础,必须把产业园的产品模式先搞明白,先研究透。”陈祝全说,比如说像产城结合的产品模式,还是单纯的园区或是园区加生活配套的综合园区开发,要先把产品模式设定好,而且产品模式里面必须结合租售,首先是能够挣到钱。

????他指出,在产品模型很好的前提下,要设定可变性的东西,要把这个产品利润和租售方面结合,把钱先挣回来,这是必须要的。这个当然不是核心竞争力,保证园区和项目能够存活的基础,再看软环境的问题。

????“软环境的打造是我们的价值支撑,我们有自己的增值的业务和利润,但是不能成为产业园的一个根本,这只是一个项目增值板块,或者说公司基本盈利的一个小的增值板块。从我们公司发展来说,最关键的是参与有增长潜力企业的控股投资。”

????当然,这里面不排除有投资失败的,但是如果可以做成两三个出来就已经很不错,通过自己去制造产业内容。所以说锁定特定行业的有成长潜力的企业或项目,直接做战略投资内容控制,这是做园区最核心的竞争力,这一点对中小开发商挑战很大。

????盈利收入支撑发展

????做产业地产动辄几十亿,对于每个企业来讲,不讲投资回报比的话并不现实。

????“相比高度成熟的住宅地产和商业地产,公司在产业园体系里面现在还在探索。标准化模型没有做好,但是业务思考是必须的。”陈祝全说,可能会有点地产商的思路,希望一个园区的开发在三年左右时间,能够在销售这块做好成本的平衡和控制,租金通过十年左右的时间来做运营回报。“每个地区的园区配置还是会在公寓或者说生活配套设施上考虑一下,要不然确实挺危险。”

????实际上地块多了以后,对定位和产品线要求更高。并不是说企业喜欢每天干不同的事,而是拿的地块是千差万别的,根据地块根据行业做不同的定位。城市不适合干这个事,就要根据地块来找一个适合做的产业定位,这对公司的挑战还是比较大的。

????产业园的投资体量大,回报周期又长,所以说这对企业的资金实力是一个不小的考验。

????公司在资金层面实际上在五年前就在布局金融链,陈祝全介绍,目前主要是靠几种方式:第一个是自身的盈利,就是每年投入其他的产品线的盈利来支撑持续投资,特别是产业园这种的长线投资,从快速能盈利的产品先抽利润来投。其次就是银行贷款,还是会占一定的比例。现在还有特定的一个渠道,就是通过珠江人寿,每年可以给公司带来几十亿可投资的现金,这是一条路。同时公司是北京农商银行和广东农商银行的控股股东,在这个方面特定融资渠道也会相对能够有效支撑扩张。

????人才决定成败关键

????在产业园的选址方面,合生方面有自己的考虑和策略。

????“坚定在一线城市做地产投资,合生是一线加优秀的二线城市做地产投资,这些方面我们会严格控制。”陈祝全解释,因为一线城市大城市化的进程,包括对资源需要的匹配,以及随着人员聚集带来的项目需求,都会比较明确,同时土地溢价是非常好的。

????与其他企业土地储备有所区别,合生大多数地块通过股权收购或者说旧改的形式来取得的。这样可以用相对较低的成本获取土地,不过时间漫长一点,不像举牌就能开发。

????至于轻重资产的模式选择,陈祝全坦言目前公司在战略层面没有进行实质性决策。他认为,如果说做成了一套合适的产品线,在我们认为利益不大的城市布局可以用轻资产模式和对方合作。“该轻的地方轻该重的地方重,当然这个前提是我们的产品是成熟的。”

????另外,陈祝全个人研判,将来很有可能会诞生一个产业的投资集团公司,除了像重资产园区开发以外,会逐步演变成一个对特定产业进行资源挖掘和投资的轻资产公司,更多的是从这种股权投资方面参与行业的发展,在未来五年或会朝着这个方向。

????对于两天的参会收获,陈祝全印象最深刻的就是了解到产业园开发发展的一些症结和桎梏,没有地产收入怎么支撑发展,这些方面的一些突破点是行业最值得研究的,大家还都在探索当中。

????另外,产业地产的人才是决定未来成败的关键。做产业地产的操盘者需要懂地产、懂产业、懂金融,甚至需要有很强的社会互动能力,像这种超级复合人才实在太难寻觅。“我们高度认同人才有挂牌机制,当然是从人才价值认同角度,更希望行业马上发起产业地产复合型操盘人才的综合培训、综合教育,这块是迫在眉睫的。”

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